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日本楼市泡沫启示录破灭启示增额终身寿51页.pptx

  • 更新时间:2022-07-05
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  • 资料性质:授权资料

内容介绍

资料部分文字内容:

“控制金融市场的不是数学,而是心理学,从基本面支撑到全面泡沫化,日本房价的快速上涨期是1955-1974 年。这20 年涨 44 倍,而上涨的背景是日本经济快速追赶美国,GDP 和人口也同步快速增长。图为日本东京夜景,这个阶段的日本很像中国1998年到2008年,GDP以10个点以上的速度狂奔,年新生儿都在1600万以上。备注:中国2021年新生儿数量仅为1062万,连续5年断崖式下降。(再知道为何会有三孩政策了吧)这时候,日本人没有人相信房价会跌,所有人都把钱从银行提出来贷款购房。据说,当时日本的楼盘都需要摇号,中签比例1/3500,最高的时候1/6000。

房价开始最后的疯狂,1985年开始,美国与日本等国签订了广场协议,日本人变得“更有钱了”“出口时代” 转型“内需时代”,所以,为了对冲日元升值导致的出口难题,日本央行开始降息,利率从6%降到了2.5%,并且鼓励日本企业和个人借贷。钱存银行不划算,那就拿出来做投资呗!热钱蜂拥进入楼市,于是1986-1990 年最后疯狂期6 年 1.7 倍1990年的时候,仅仅日本东京的房地产总价值可以买下整个美国。当时的日本人已经没有心思工作,因为投机实在是太赚钱了。当你辛辛苦苦工作一年,可以挣7-8万,而随便一套房子,一年能增值30万,你是愿意上班,还是去炒房子?

日本政府看着失控的楼市和疯狂的社会,意识到崩盘在即。主动推出政策刺破泡沫。

日本央行从1989 年开始连续5 次加息,利率从2.5%上升到了6%,同时,货币供应增速大幅下滑。收紧房贷,对土地交易强管制。到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款于是,日本政府给全世界做了一个错误的示范,政策一出,涌入日本的热钱纷纷撤离。日本楼市和股市双双崩盘。日本土地价格于1991年到达最高点,从1992开始持续下跌,截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%,至今仍未修复。

日本楼市泡沫破灭的启示,房子是商品,而商品与市场之间的关系只有一个供需关系

供需关系不平衡,会出现两种情况,供>需需>供,供不应求:商品涨价产能过剩:商品降价,商品囤积:商品涨价——产生泡沫,今天培训班结训的必要要求,获得一个卡片,发售6张,1000元一张,发售5张,2000元一张发售4张,3000元一张,发售3张,4000元一张,发售10张,4000元一张,需>供,商品涨价,市场规律需>供,商品被囤积,继续涨价,泡沫同时产,何时泡沫被戳破?发售10张,4000元一张供>需,商品价格处于高位,囤积商品何时释放?给每人增发1000元现金假设培训班新增20位学员呢?当经济增速、人口增长与房价增长能够匹配的时候,房价上涨的泡沫是可以被消化的。

抑制泡沫,需要持续的经济增长,人口增长,还有合适的货币政策,商品房供需关系重要决定因素:新生人口数量,人口下滑,经济增速放缓,是导致楼市泡沫破灭的点火器。目前,中国各大城市总的房产库存都属于高位。土地价格持续攀升,房价水涨船高,居民收入跟不上房价上涨,人口断崖式下跌。中国楼市泡沫能否顺利消化?泡沫究竟有多大?目前较为合理的房价收入比计算方式为:城市房屋均价除以家庭年均收入2021年武汉市城镇居民人均可支配收入55297元。




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